¿Hay burbuja del ladrillo en Alemania?

En 2006, Armando Carrillo, benicense de 36 años y doctor en la Technische Universität de Berlín, se compró una casa en Moabit, barrio del norte-centro en la zona oeste de la ciudad. Su apartamento de 61 metros cuadrados tuvo un precio de 49.000 euros, a los que habría que sumar otros 20.000 que se gastó en reformarlo y hacer del salón una habitación de dos alturas gracias a su alto techo, lo que incrementa en otros diez metros cuadrados útiles su vivienda. Allí vive con su mujer y sus dos hijos.
«Mi vecino de enfrente vendió hace año y medio su casa por 125.000 euros», explica en una sala de ensayo de la Humbolt Universität, de cuya banda de jazz es director, «y uno de mi mismo edificio ha puesto la suya en venta por 200.000 euros». Conocedor exhaustivo de la ciudad, él solo traspasaría su propiedad por un «precio tan obscenamente alto» que nadie lo pagase, ya que tiene planes para que su hijo lo use cuando realice sus estudios.
—¿Crees que hay una pequeña burbuja inmobiliaria en Alemania?
—Yo creo que sí; hay gente que está tratando de hacer dinero con esto. A otro de mis vecinos le van a echar dentro de siete años de su casa. Lleva viviendo ahí de alquiler desde que nació, pero la ha comprado un inversor inmobiliario. Esto que siempre oías que ocurría en Neuköln o Kreuzberg, ahora está pasando también en Moabit.
Con los datos en la mano, parecería que Carrillo tiene algo de razón. En su último análisis, el Bundesbank ha advertido de que las viviendas de las áreas urbanas están sobrevaloradas entre un 10 y un 20%, llegando a un 25% en grandes ciudades como Berlín, Hamburgo, Múnich o Frankfurt am Main. Aunque es cierto que el número de alemanes que tiene su casa en propiedad ha subido desde el 48% de 1995 hasta el 53,3% en 2012, sigue siendo una anomalía en una Europa, donde solo Austria tiene un porcentaje similar. La media es del 70% y en los países de la burbuja sube en torno al 80%.
Esta tendencia al alza se debe a que los «incentivos fiscales para alquilar casas han sido mermados», además de que las bajas tasas de interés favorecen la compra y como las pensiones también son menores «hay más necesidad de ahorro individual, y una forma muy común de hacerlo es comprando una vivienda», explica el economista Michael Voigtländer, especialista en mercado inmobiliario del Institut der deutschen Wirtschaft Köln y autor del artículo ‘Why is the German Homeownership Rate so Low?’.
Menos convencido se muestra sobre una posible burbuja inmobiliaria, que en su opinión no es otra cosa que «una demanda real de apartamentos debido al crecimiento de las grandes ciudades, con más trabajos y mejores infraestructuras». Voigtländer aporta como prueba que «no hay crecimiento acusado de nuevas hipotecas como hubo en España». El montante total de dinero prestado a los hogares alemanes para la compra de viviendas ha subido de 913 billones de euros en 2004 hasta los 1.022 de 2014. Este incremento sigue alejado del espectacular ascenso que experimentaron hasta sus respectivos picos Irlanda, 43 y 124; España, 239 y 665; Portugal, 65 y 115; o Italia,132 y 367; todo según datos del Banco Central Europeo. Pero en Alemania juega que todos los que hicieron fortuna en estos países necesitan ahora un nuevo lugar donde colocar su dinero y que, de acuerdo a una encuesta realizada por la consultora KPMG entre medio centenar de ejecutivos de fondos de inversión inmobiliaria, es el destino favorito del 71%.
De esta demanda puede dar fe Elena Noman, barcelonesa de 31 años, y fundadora de BrickBerlin, una inmobiliaria enfocada a los extranjeros, preferentemente españoles, italianos y griegos, que quieren invertir en el mercado berlinés. En Berlín desde que se mudó con su pareja en 2008, tras ver los precios de venta en un periódico inmobiliario que se compró por curiosidad, descubrió que quería dedicarse a este ramo. En estos cuatro años ella y su socio italiano han gestionado 140 operaciones, diez de ellas con edificios completos, por un valor total de 38 millones de euros. Y dice asombrada:
—Desde que yo he llegado, hay barrios que han doblado su precio.
La burbuja de la reunificación
El origen de esta espectacular subida hay que buscarlo en la particular geografía política de Berlín. Zonas hoy de moda, como Prenzlauer Berg, Neuköln, Kreuzberg o Mitte estaban atravesadas o tocadas por el conocido muro, por lo que no eran especialmente valoradas por los amantes del vivir tranquilo. En los años 90, mientras el resto del mundo miraba la caída de la Unión Soviética, Alemania se centraba en la reunificación de sus dos mitades. En este proceso, cuya gran perdedora fue la parte comunista y toda su estructura industrial, también se hinchó una burbuja inmobiliaria en la flamante capital.
En junio de 1991 se promovió una ley llamada Fördergebietsgesetz con el objetivo de animar la economía del Este. Junto con subvenciones del Estado, esta normativa incluía generosos incentivos fiscales para la inversión inmobiliaria en la antigua RDA y acaudalados ciudadanos del Oeste, incluyendo presentadores de TV y exministros, vieron su oportunidad y comenzaron a invertir en ladrillo, desde pisos hasta complejos de oficinas.
De 1990 a 1998, los precios llegaron a subir un 70%; mientras, cada vez se construían y renovaban más casas espoleados los inversores por la atractiva fiscalidad y la especulación. Cuando tras diez años, estos incentivos finalizaron, los constructores se encontraron con que habían sobrepasado la demanda y, mientras que en el resto de países europeos los precios de las propiedades comenzaron a subir a finales de los 90, en Alemania entraron en una época de calma chicha que hizo que, virtualmente, el precio de una propiedad permaneciese estable durante la siguiente década.
Justo entonces es cuando Noman llega a Berlín y se compra ese periódico inmobiliario que le desveló su futuro. «Me voy de España con la crisis empezada, con la curva en lo más alto, y llego a Berlín en su punto más bajo», explica mientras acompaña la palabra trazando un arco descendente con la mano derecha, «con un precio por metro cuadrado muy económico, donde cada vez hay más demanda y tienen un potencial de sacar una gran revalorización, y en el que además los alquileres también están subiendo».
Entre los casos de revalorización más impactantes destaca el del barrio turco de Neuköln, hoy refugio de jóvenes modernos con dinero y ejemplo perfecto de ese aburguesamiento que responde al nombre de gentrificación. «Allí los inversores tenían miedo a meter su dinero, pero he vendido pisos por 19.000 euros, unos 700 euros el metro cuadrado, y ahora los puedes vender por 2.000 euros», cuenta. «Un alemán puede que no se diese cuenta de lo que había, pero yo como española y viniendo de lo que veníamos… no había ningún riesgo». Y confiesa que ha llegado a comprar pisos sin siquiera haberlos visto, solo baremando las variables de precio, zona y la expectativa al alza.
Ahora, «el mercado ha evolucionado» y ese rango ya no se encuentra, siendo el nuevo mínimo para una propiedad que no arrastre problemas, «unos 1.200-1.300 euros el metro cuadrado», pero parte del «potencial de Alemania es su carácter de país más de alquiler que de compra». Según las estadísticas, el 47% de los alemanes vive en arrendamiento, una cifra que sube cerca del 80% en el caso de Berlín, y los negocios inmobiliarios se hacen con el inquilino dentro de la casa, adquiriendo el nuevo dueño, con la compra del inmueble, esa relación contractual.
Un país en alquiler
Cuando la II Guerra Mundial finalizó con la derrota alemana en 1945, el 20% de los edificios del país estaba en ruinas. Según los datos del censo de 1946 en Alemania Occidental, había 13,7 millones de unidades familiares pero solo había 8,2 millones de viviendas, por lo que había una carestía de 5,5 millones de lugares para vivir.
Asustadas ante la posibilidad de un alzamiento izquierdista, las autoridades políticas tomaron una serie de medidas como prohibir el partido comunista, comenzar un plan de vivienda pública… El primer ministro de Vivienda que tuvo la recién estrenada Bundesrepublik y antiguo militar de la Wehrmacht, Eberhard Wildermuth, declaró que «el número de votantes comunistas en los países europeos es inversamente proporcional al número de casas por cada mil habitantes».
En diez años este programa logró impulsar la construcción de 6,7 millones de viviendas y, mientras estuvo vigente hasta los 90, otros 14,6 millones. Además de crear hogares, impulsó el crecimiento económico de la capitalista Bundesrepublik. La participación pública en su construcción se fue reduciendo desde un 46% en los inicios hasta llegar a un exiguo 9% en 1980.
Para el científico Voigtländer, este gran «programa de construcción social» y su alta calidad es una de las explicaciones del amor de los alemanes por el alquiler, ya que creó «un enorme mercado privado de casas para alquilar» que se «liberalizó muy pronto, en los 60, y las leyes lograron mantener un equilibro entre los intereses de arrendador y arrendatario». Pone como ejemplo que, de momento, los arrendadores pueden poner el precio que quieran a un nuevo inquilino, pero si tienen a una persona alquilada, este incremento está muy limitado por ley, un 15% cada tres años en las zonas con escasez de vivienda y, al menos sobre el papel, el contrato es para toda la vida frente al plazo de tres años prorrogables en España. Además, los dueños de su propia casa no reciben el mismo tipo de incentivos fiscales que los españoles, pero por el contrario los arrendadores alemanes tienen ventajas de las que los españoles carecen.
Nomán explica que el mercado de alquiler, al que también se dedica su empresa «está subiendo». En sus operaciones con edificios enteros, en los que tiene acceso a una lista de inquilinos piso por piso con su correspondiente arriendo, observa «que hay algunos que aún pagan cuatro euros por metro cuadrado y que, cuando se vacían por las razones que sean, pasan a pagar ocho, con lo que el inversor duplica su rentabilidad de un día para otro». El precio del alquiler en Berlín, según datos del Bundesbank, ha subido un 35% de media desde 2007. Algunas parejas se han encontrado en la absurda situación de que, cuando sus hijos dejan el hogar familiar, no les compensa abandonar su vivienda ya que pagarían más por un nuevo y pequeño apartamento.
Se prevé que en el verano de 2015 entre en vigor una nueva serie de medidas que incluirá la imposibilidad de aumentar las rentas entre contrato y otro nuevo más de un 10% por encima de la media recomendada, con lo que se busca que los arrendatarios ahorren unos 280 millones de euros anuales. «El problema de esto», razona Voigtländer, «es que esta media es considerablemente más baja que los precios reales del mercado, por lo que los arrendadores no podrán subir los alquileres y esto les llevará a preferir vender sus apartamentos antes de alquilarlos». Vaticina que en los próximos años los hogares con ingresos más bajos tendrán más complicado acceder a un alquiler, aunque según Franz-Georg Rips, presidente de la Asociación Inquilinos Alemanes, estos serán justo los más beneficiados por la limitación.
Para Noman y sus clientes estas subidas tienen un aspecto negativo y son los pisos «con el precio por metro cuadrado okey, pero que la rentabilidad, debido a que el inquilino vive en la casa desde antes de la subida de precios, es superbaja». En estos casos, algunos clientes le preguntan si es posible echar a los ocupantes de las viviendas. «No es nada fácil y solo puede hacerse en caso de que, hablando como para niños pequeños, se porten mal o el dueño quiera la propiedad para uso propio», aunque aclara que «hay gente en el negocio que paga a los actuales moradores 10.000 o 20.000 euros a cambio de que vacíen el piso». «Este tipo de acuerdo se hace mucho», asegura.
Otra cara de esta realidad es la que ven los 60 activistas de Zwangsräumung Verhindern, una asociación germana inspirada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca y el movimiento Stop Desahucios. ‘Martin’, alias con el que se presenta un joven alto de 30 años y ojos azules, se come un bocata al lado de la estación de metro de Görlitzer, la misma que la policía llegó a cerrar en febrero de 2013 para impedir que más manifestantes acudieran a intentar parar el desahucio de la familia Gülbol en el número ocho de la calle Lausitzer.
Este caso, que fue su primera gran acción y les dio popularidad dentro de Alemania, Martin lo califica como «muy complicado». Un inversor, Andre Franell, compró todo el edificio en una subasta después de que su dueño anterior se arruinase. La familia Gülbol, que llevaba catorce años en esa vivienda, tenía «un trato verbal con este, según el cual ellos podrían tratar de comprarle el piso en un par de años», pero el problema fue «que no lo escribieron». Cuando Franell comenzó a subir los alquileres, la familia se negó y entró en un proceso judicial que culminó con su derrota. Aunque pagaron lo que debían, de acuerdo a la ley el retraso era suficiente motivo para echarles.
Martin cuenta que los arrendadores buscan «este tipo de nichos en la ley para finalizar los contratos». Retrasos de dos meses en el pago del alquiler —«esto le puede pasar a cualquiera»—, normas acerca del comportamiento —«dos avisos y estás fuera»—, alegar mala relación entre aquellos y el inquilino —«ha habido casos en los que han alegado esto contra alguien que ha organizado a los vecinos contra una subida de alquiler»—.
Según la estimación de la organización a través de documentos judiciales, al día se emiten en Berlín 22 órdenes de desahucios de las que llegan a ser efectivas la mitad más o menos. La inmensa mayoría son de casos de alquiler, no de hipoteca como en España, y suceden principalmente en los barrios de moda como Neuköln, Kreuzberg, Friedrichshain o Wedding. Otra diferencia es que, mientras que en España hay un proceso establecido para tratar de parar un desahucio y un dragón a batir en forma de banco, en Alemania cada caso requiere una estrategia diferente al ser los orcos enemigos desde pequeños propietarios hasta fondos de inversión de riesgo, pasando por pequeñas y medianas empresas o el propio Estado.
Los pasos para tratar de echar a alguien de sus casas comienzan con una carta de finalización de contrato que el arrendatario puede aceptar o no. Si este ve que no se ajusta a derecho o se niega, puede acudir a los tribunales y luchar por quedarse en la vivienda. Si la Corte falla en su contra, le da una fecha para abandonar, que varía según el tiempo que haya vivido en la casa y otras circunstancias especiales, como si hay niños o personas enfermas. En caso de que el inquilino decida ignorar la orden judicial, el dueño debe acudir de nuevo a los tribunales, que emitirán una orden de desahucio donde señalan la fecha en la que irán a cambiar la cerradura y quedarse con los muebles y pertenencias que queden dentro de la vivienda.
Al otro lado hay posibilidades de dilatar el proceso, «asegurando que no puedes mudarte ya que te quedarías sin hogar o que tienes un problema de salud», aunque esto «depende realmente del juzgado». Un caso especialmente sangrante fue el de Rosemarie F., una anciana de 67 años que murió a los dos días de ser desahuciada en abril de 2013. El gerente del refugio que la acogió adujo su fallecimiento al estrés. «Ella decía todo el rato que no iba a sobrevivir», recuerda ahora Martin
Según cuenta, algunos arrendadores «usan técnicas sucias» como llevar a los juzgados de manera repetida a sus inquilinos «hasta que los tribunales les dan la razón», «abrir las ventanas de los pisos sin alquilar en invierno para que entre el frío y se estropee la fontanería» cuando tienen a medio vaciar un inmueble para reformarlo y alquilarlo más caro, atacar a los vecinos «uno a uno para que no se organicen»…
Hoy el piso de los Gülbol vuelve a estar alquilado. La familia sigue viviendo en el mismo edificio, en la casa de los abuelos. A los primeros inquilinos que fueron a mudarse allí los activistas le contaron la triste historia y se negaron a coger el inmueble. Los segundos decidieron «irse a vivir allí igualmente». Martin no los culpa. No cree que deba ser un dogma el hecho de no poderse mudar a un piso donde alguien ha sido desahuciado.
—Es el mercado y como trabaja. Solo podemos luchar contra él.