Qué pasos hay que seguir para comprar una vivienda

Has tomado una de las decisiones económicas más importantes de tu vida: comprar una casa. Pero, espera, si es la primera que adquieres, es importante que tengas en cuenta todos los pasos necesarios para comprar una vivienda. ¿Qué documentos necesito? Además de solvencia económica, ¿necesito disponer de ahorros para solicitar la hipoteca? ¿Debo dar una paga y señal antes?

De repente, se viene un mundo encima. Para que sea más fácil la toma de decisión y el camino más allanado, ten a mano esta guía para que no asalten las dudas y la compra de tu futura vivienda sea un éxito.

¿Cuántos ahorros necesito para comprar una casa?

Tras la crisis financiera y todos los derroches que la provocaron, los ahorros son clave para hacer frente a la compra de una vivienda. De hecho, las mejores hipotecas evitan riesgos y solo ofrecerán un 80% del precio de la vivienda. Eso significa que, por ejemplo, firmarás una hipoteca de 160.000 euros si quieres acceder a una vivienda de 200.000 euros.

Por lo tanto, deberás disponer del 20% de tu hucha. Además, no hay que olvidar los gastos de compraventa, por lo que se recomienda tener guardado un 15% extra.

Así, para una vivienda de 200.000 euros se recomienda disponer de unos 70.000 euros. A partir de estos cálculos y tu capacidad de ahorro, sabrás qué casa se ajusta a tu bolsillo.

¿Es mejor comprar a un particular, a una inmobiliaria, a una promotora o a un banco?

El primero te dará más margen para negociar el precio final, pero también puede llevarte a una serie de imprevistos y situaciones legales complicadas a posteriori, puesto que carece de un asesoramiento profesional.

Las inmobiliarias disponen de ese asesoramiento, pero puedes acabar acarreando un incremento del precio que ellos hayan aumentado para cubrir su objetivo de venta.

Si compras de una promotora, será una vivienda de nueva construcción, aunque deberás estar atento en caso de que se haga sobre plano, porque puede no cubrir al 100% tus expectativas el resultado final.

Algunos bancos disponen de más ofertas en su cartera que algunas inmobiliarias, y aunque muchos están a precios de mercado, en ocasiones sacan oportunidades con descuentos generosos.

¿Qué hipoteca escojo?

Hipotecas hay tantas como colores. No solo deberás calcular tu mensualidad ideal (un 35% de tus ingresos netos mensuales); las posibilidades y las necesidades varían, ya que ahora es uno de los productos más rentables para el sector financiero.

Algunos bancos pueden no ofrecerte la que buscas hasta que no le pones sobre la mesa una de la competencia y eso servirá para negociar unas condiciones adaptadas a tus necesidades: los porcentajes de tasación, cláusulas suelo, tipo de interés, plazo de devolución, vinculaciones accesorias…

Si tienes dudas a la hora de comprar todas las ofertas, siempre puedes acudir a un asesor intermediario que analice tu caso y te aconseje la mejor opción para tu situación.

¿Qué necesito para solicitar la hipoteca?

Antes de nada, deberás tener contigo un sinfín de papeles. Para empezar, la vivienda deberá estar en el Registro de la Propiedad, ya que el banco te exigirá la tasación de la vivienda de la compraventa.

Por tu parte, comprador, deberás entregar: fotocopia del DNI de cada uno de los participantes en la firma de la operación, tu declaración de la renta, la vida laboral de cada uno de los titulares de la futura hipoteca, los movimientos de la cuenta de los últimos tres meses, tres últimos recibos pagados de todos tus préstamos y tarjetas, además del contrato de arras.

Si estás contratado por cuenta ajena, deberás entregar tus tres últimas nóminas, además del contrato de trabajo. Si eres autónomo, las cuatro últimas declaraciones trimestrales de IVA y de IRPF.

Una vez entregadas, la entidad te responderá en un plazo de más o menos una semana para confirmar que te conceden el préstamo hipotecario.

Tú, por otra parte, dispondrás de otra semana para validar la oferta presentada, examinarla con detenimiento y leer toda la letra pequeña antes de firmarla.

La oferta de la entidad debe incluir el importe y la forma de entrega, la amortización (número de cuotas, periodicidad, importe y fecha de pago, amortizaciones totales y parciales), interés (nominal, revisiones e índice de referencia), comisiones y otros gastos como tasación, notario o registro.

¿Hay cargos pendientes? ¿Qué debo revisar antes de firmar la hipoteca?

No sería la primera vez que venden una casa sabiendo que más tarde vendrá una derrama cuyo importe se habrá librado el pillo del anterior dueño. Antes de firmar la escritura pública es importante que te asegures de que la vivienda no presenta cargas: si está libre de hipoteca, si no carga embargos o si los estatutos de su comunidad tiene alguna limitación.

También, puedes solicitar un certificado de legalidad urbanística al ayuntamiento para asegurarte de que no tiene ningún tipo de afectación. No olvides cotejar que el anterior dueño está al día de las cuotas de la comunidad, porque el nuevo dueño será el que cargue con ese peso.

La tasación de la vivienda es algo que la mayoría de entidades encarga a una empresa concreta. Como comprador, tienes la opción de escoger qué tasador valorará tu operación. Puede costar entre 90 y 500 euros y es válido durante seis meses.

El contrato de arras, el dinero que pagarás como avance por el piso que comprarás, es un contrato entre comprador y vendedor, previo a la firma de la hipoteca.

No es una paga y señal (importe bajo que puede devolverse), sino un dinero que no se devuelve y suele ser un 10% del valor de la vivienda.

Debes tener en cuenta las penalizaciones en caso de incumplir el contrato, las causas de devolución y las condiciones de compra.

Es importante acordar una devolución en caso de que el banco deniegue la concesión del préstamo hipotecario.

Firmo la hipoteca

Has decidido dar el sí. Ahora, toda la documentación se enviará a un notario que será quien prepare la escritura de la hipoteca. El notario lo puedes escoger, aunque el banco te aconseje uno. La escritura del notario también la puedes revisar, con un tiempo máximo de tres días hábiles previos a la firma.

En el acto de firma de la escritura, el notario comprobará la identidad y legitimación tanto del vendedor como del comprador, expondrá los cargos que arrastra la vivienda, confirmará que no se debe nada a la comunidad y solicitará el pago del IBI.

También, desde 2013 es esencial presentar el certificado energético de la vivienda para que el notario apruebe la operación.

¿Quién interviene en la firma de una hipoteca?

En la firma del préstamo hipotecario estarán presentes el futuro dueño de la casa por la que se da el préstamo, es decir, el comprador; el acreedor, o lo que es lo mismo, la entidad bancaria que preste el dinero; el que registra, es decir, el encargado de inscribir en el Registro de la Propiedad la operación; y el que da fe, o sea, el notario.

Ya he firmado la hipoteca, ¿ya es mía?

Técnicamente, la casa ya es tuya, pero aún quedan pasos que completar. Si la vivienda es nueva, recuerda que deberás pagar el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Si se trata de una vivienda de segunda mano, te tocará pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este gravamen varía según la Comunidad Autónoma y/o provincia, por lo que deberás revisarlo según tu municipio. Para ello, dispones de 30 días después de la firma.

Respecto a la plusvalía, el impuesto que establecen los ayuntamientos, recuerda que por ley es un importe que le corresponde pagar al vendedor.

Deberás asegurarte de que el registrador inscribió la casa hipotecada en el Registro de la Propiedad; también de que se ha cambiado la titularidad del catastro y que los suministros de la vivienda van a tu nombre. Ahora sí, después de seguir todos los pasos para la compra de una vivienda, abre la puerta a tu nueva casa.