No hace mucho la pandemia ocupaba todos los titulares. Los digitales, vaya, porque no tenía sentido imprimir periódicos si nadie podía salir de casa a comprarlos. Y durante esas largas semanas de confinamiento forzoso emergió una realidad que antes muchos no se habían planteado: importa mucho cómo es la vivienda que habitamos.
No es una reflexión profunda, sino una mera cuestión de pragmatismo. No es lo mismo vivir un confinamiento en un piso compartido interior, sin apenas luz natural o ventilación exterior, que pasarlo en una vivienda con balcón, o incluso terraza, disponiendo de un espacio propio para nosotros. Tampoco es lo mismo vivir en un adosado, un unifamiliar o, quién sabe, en alguna vivienda rural con parcela propia por la que pasear al aire libre sin pensar en los contagios.
Pero antes de la pandemia también había vida. Décadas antes de que el coronavirus nos marcara, y a diferencia de ahora, comprar una casa en condiciones no era inaccesible para un trabajador mínimamente cualificado. Tampoco suponía de forma necesaria endeudarse de por vida.
[pullquote]Antes de la pandemia también había vida. Las construcciones, dicen los mayores, eran además más sólidas y con mejores calidades que las obras nuevas actuales. Era la época de viviendas funcionales donde muchos tenían varios hijos que, en la mayoría de los casos, compartían cuarto durante años[/pullquote]
Las construcciones, dicen los mayores, eran además más sólidas y con mejores calidades que las obras nuevas actuales. Y con más habitaciones, aunque quizá de menor tamaño, porque las familias eran más grandes. Era la época de viviendas funcionales donde muchos tenían varios hijos que, en la mayoría de los casos, compartían cuarto durante años. Ahora suspiramos por abandonar la ciudad o, al menos, contar con espacios más humanos y amables. Pero no podemos permitírnoslo viviendo como vivimos. ¿Y cómo vivimos?
Dos de cada tres españoles (un 65% para ser exactos) vive en pisos. España es precisamente uno de los países del mundo donde más sucede, sólo detrás de Corea del Sur (tres de cada cuatro, un 74%), según datos de la OCDE. Y vivir en pisos suele relacionarse con dos cosas: que generalmente vivimos en un entorno más urbano que rural y que se vive en altura. A fin de cuentas, somos un país donde la densidad de población se concentra en áreas muy concretas sin tener un territorio enorme, lo que dificulta una construcción extensiva y a ras de tierra como la de EEUU.
Para dimensionar esa querencia por vivir en la ciudad basta echar un vistazo a los datos del padrón: en España hay 8.131 municipios, de los que 126 son considerados ciudades según criterios de población y densidad. Las mayores entre ellas son 63 que tienen más de 100.000 habitantes cada una, y que concentran el 39,8% de la población. Por contra, apenas el 20,3% de la gente vive en pueblos de menos de 10.000 habitantes, que sin embargo suman un total de 7.371 núcleos. Dicho de otra forma, casi cuatro de cada diez españoles vive en el 0,77% de los municipios mientras dos de cada diez lo hace repartido en el 90,6% de los pueblos.
PAREJAS, ALGUNOS HIJOS Y MUCHA SOLEDAD
Volvamos al plano general. Los últimos datos del INE muestran que en la España actual hay 18,7 millones de hogares en los que vivimos algo más de 47 millones de personas. La media sale a 2,5 habitantes por hogar. Y eso teniendo en cuenta que casi cinco millones de españoles no convive con nadie, más de la mitad siendo mayores de 65 años. La cifra absoluta da vértigo: 2,7 millones de ancianos viven solos.
Pero el hogar más común es el que forma, como mínimo, una pareja. Son algo más de diez millones de hogares, y tiene sentido en lo humano (somos criaturas afectivas, qué le vamos a hacer), pero también en lo económico: hoy en día es imposible asumir de forma individual el pago de una hipoteca o un alquiler para la gran mayoría, sobre todo en esas ciudades donde vive casi todo el mundo. Amor sí, pero subsistencia también. En conjunto el 76,9% de las viviendas son en propiedad (pagadas ya o no) y sólo el 17,3% de alquiler (comprar es caro, pero alquilar también). Más datos aquí.
Dentro del total de hogares en los que vive una pareja la opción más frecuente es la de aquellas que, además, tiene hijos. Es una casuística que se da en uno de cada tres casos, es decir 6,2 millones de viviendas. Pero les siguen de cerca, y creciendo, los 3,9 millones de hogares en los que viven parejas sin hijos. Eso entronca con dos realidades: primero, que mucha gente joven no quiere o no puede tener hijos; segundo, que la gente mayor tiene mayor esperanza de vida, por lo que sobrevivimos más años a que nuestros hijos abandonen el nido.
¿Y cuándo pasa eso? Mucho más tarde, de ahí que haya gente que queriendo tener hijos no pueda hacerlo finalmente. Nos emancipamos en la franja de los 25 a los 34 años (más hacia esos 34 que hacia los 25, todo hay que decirlo). Así, más de la mitad de los jóvenes (el 55%) aún vive con sus padres cuando tienen entre los 25 y 29 años, es decir, una vez terminados los estudios superiores en caso de haberlos cursado.
Eso es causa y consecuencia de las nuevas formas de vida: nos casamos menos y más tarde, tenemos menos hijos y, si lo hacemos, es también más tarde. Pero es que tampoco esperamos al matrimonio para tener sexo o para convivir. De hecho, ya no siempre esperamos a la boda para tener hijos, si es que los vamos a tener porque, volviendo a la idea anterior, ya es frecuente no tener descendencia, nos hayamos casado o no.
Y en eso influye el tipo de sociedad actual (aquello de la sociedad líquida de Bauman) y también el tipo de vida que vivimos: siguiendo con los retrasos, empezamos a trabajar más tarde y en peores condiciones y eso hace que muchos tengan que atrasar su reloj vital. Como en todo, por tanto, para algunos no tener descendencia es una opción voluntaria y para otros una situación indeseada que no pueden evitar.
FAMILIAS MÁS PEQUEÑAS NECESITAN MENOS HABITACIONES
Hay otra vía novedosa, que es invertir el orden de lo tradicional. Es decir, que algunos tienen hijos primero y se casan después. Sea cual sea el orden, hemos pasado de casarnos a los 25,5 años de media en 1979 a hacerlo a los 36,7 en 2018.
Los que se casan, claro, que ya se ve que son muchos menos que antes: en 1992 hubo 217.512 enlaces por los en 167.613 de 2018, y eso a pesar de que antes sólo se reconocía el matrimonio heterosexual. La estadística, eso sí, ha sufrido un ligero repunte desde 2013, cuando se registró el mínimo histórico con sólo 156.446 enlaces. Aún queda hueco para el romanticismo clásico.
Del mismo modo que se puede amar y convivir sin necesidad de estar casados, también se puede tener hijos sin pasar por el altar (o el juzgado). Lo que pasa es que como hemos retrasado la edad de emancipación, y con ella la de matrimonio, también la maternidad llega más tarde. No se puede decir que sea consecuencia sólo del retraso en las bodas si cada vez hay menos, pero también contribuye. Así, la edad media de la maternidad ha pasado de los 28,2 años en 1980 a los 32,2 de 2018. Y eso tiene consecuencias en la educación de los niños, también hay que decirlo.
Todo esto se traduce en un cambio en el tamaño y disposición de los hogares. Cabe pensar que las casas nuevas son más pequeñas de lo que eran y también necesitan menos habitaciones. Pero en las grandes cifras no se aprecia tanto esa realidad, y se debe a dos razones: primero porque en la fotografía general entran las viviendas no urbanas (más grandes) y segundo porque en las ciudades la mayoría de la edificación vigente es de los ’70, cuando las cosas aún eran como antes, lo que amortigua el cambio.
Sin embargo, y quedándonos en la ciudad, el precio del metro cuadrado se ha ido disparando durante las últimas décadas y eso ha provocado que la vivienda media no supere los 90 metros cuadrados ni las cinco estancias (lo que dejaría tres dormitorios si quitas un salón y una cocina).
Empezando por lo primero, los datos generales dicen que en 2016 el tamaño medio de las casas era de unos 144 metros cuadrados. Claro, el tamaño medio, contando minipisos pero también enormes masías y algunas mansiones. Los datos oficiales del Gobierno recogen la mediana, una medida más representativa en este caso, aunque están bastante desfasados: en 2004 hablaban de unos 120 metros cuadrados de media (sigue siendo grande) y una mediana de 101 metros cuadrados.
Datos más actuales, aunque de parte interesada en el mercado inmobiliario (Idealista en este caso), hablan de pisos (que no viviendas en general) cada vez mayores, llegando a los 97 metros cuadrados.
Esa sería, por tanto, la medida más común. El punto medio entre viviendas reducidas, apartamentos o minipisos, y casas de gran tamaño de zonas nobles de la ciudad, unifamiliares exclusivos o villas en el campo. Vaya, que es complicado calcular medias y medianas válidas porque no es lo mismo el campo que la ciudad, ni el centro que la periferia. La realidad más común es, sin embargo, más tendente a los primeros casos que a los segundos.
Sin salir del INE podemos ver algunos detalles adicionales, como por ejemplo que las viviendas más frecuentes van de los 61 a los 105 metros cuadrados útiles (no construidos). Si se compara con los datos de 2013 sí hay un ligero crecimiento en los tamaños más frecuentes, aunque bajando tanto el número de hogares con entre 61 y 75 metros cuadrados (del 19,3% al 17,22%) como el de los que miden entre 76 y 90 metros cuadrados (del 27,4% al 26,7%).
Mientras, crecen las opciones mayores: del 12,8% al 13,6% en hogares de entre 91 y 105 metros cuadrados y del 9,2% al 9,7% las que van de 106 a 120 metros cuadrados. La tendencia sigue en hogares aún mayores, pero para qué darnos envidia.
Y junto al tamaño está el segundo aspecto, referido al número de estancias. En ese sentido, las viviendas de un único espacio son ahora más frecuentes porque han pasado de ser el 7,5% en 2013 al 10,3% en 2020. Levantando un tabique más, las de dos estancias eran el 13,2% en 2013 y bajaron al 10,8% en 2020. Por su parte, las ‘medianas’ (entre tres y seis estancias, que serían las más comunes) se mantienen estables algo por encima del 12% cada una de ellas.
[pullquote]Ya no somos como éramos ni el concepto de familia es como el antes, aunque sí nos empeñamos en repetir algunas cosas del pasado. Por ejemplo, el factor económico que ayuda a entender el profundo cambio que notamos: la vivienda, siendo algo necesario, es uno de los objetos de negocio más rentables del mercado[/pullquote]
Por último, las viviendas mayores (con siete o más estancias) crecen un poco, pasando de la franja del 12-13% a la del 13-15%. Se entiende por estancia cualquier espacio cerrado de la casa de al menos cuatro metros cuadrados, excluyendo baños, vestíbulos y pasillos. Vaya, dormitorios, despachos, salones, cocinas o galerías cerradas.
HINCHANDO LA BURBUJA (OTRA VEZ)
Ya no somos como éramos ni el concepto de familia es como el antes, aunque sí nos empeñamos en repetir algunas cosas del pasado. Y es que, además de lo sociocultural, también hay un factor económico que ayuda a entender el profundo cambio que estamos viviendo. Y justo ahí reside el gran problema: la vivienda, siendo algo necesario, es uno de los objetos de negocio más rentables de mercado.
Y la especulación hace que algunos ganen mucho… pero provocando a la vez que para otros sea imposible acceder a tener su hogar, poniendo en marcha esa cadena de retrasos vitales (independencia, posible matrimonio, posible descendencia) para aquellos que querían optar por un modo de vida más, digamos, tradicional.
Para empezar, nótese que hay una diferencia entre hogar, habitado, y vivienda, incluyendo las vacías. Hay 18,7 millones de hogares, aunque en 2020 había 25,8 millones de viviendas, casi ocho millones más de las que había en 2001. Es decir, hay muchas deshabitadas.
Durante el bum del ladrillo se construyó muchísimo porque se vendía. Y, según datos del sector, que son algo diferentes a los oficiales (de nuevo, en Idealista), el precio del metro cuadrado está casi como entonces: el máximo de 2007 fue de 2.053 euros por metro cuadrado y ya estamos en los 1.814, subiendo sin parar desde el mínimo de 1.455 que se marcó a finales de 2014.
Y eso a pesar de que, pese al aumento de ventas, sigue habiendo stock acumulado: según datos oficiales en 2003 queda casi medio millón de viviendas nuevas sin ser absorbidas. Es verdad que desde 2010 ha ido reduciéndose esa bolsa, pero estamos lejos de las 195.184 de 2005, antes de que todo estallara.
Como si no hubiéramos aprendido la lección, estamos volviendo a las andadas de aquellos días. Y conforme el precio ha ido recuperándose, también lo han hecho las ventas. Bueno, más bien al revés: el precio tiene que ver con la demanda, ya saben.
Según datos oficiales del Estado, entre 2004 y 2007 se alcanzaron picos trimestrales de casi un cuarto de millón de compraventas, y sumando más de novecientas mil anuales en 2005 y 2006, sumando otro medio millón durante la primera mitad de 2007.
Pero, ay, llegó el estallido de la burbuja inmobiliaria. El descenso fue progresivo durante tres años, bajando del medio millón entre 2008 y 2009 y tocando el suelo a partir de entonces: hasta 2014 ningún año se vendieron más de trescientos mil inmuebles, con mínimos de ochenta mil transacciones trimestrales, seis veces menos. Por algo bajaba el precio.
Pero con el inicio de la recuperación fueron recuperando terreno. Para 2017 ya se vendían más de medio millón al año, racha que siguió hasta el estallido de la pandemia. En el segundo trimestre de 2021 se rozaron las 180.00 compraventas. Y justo tras la pandemia, disparadas las herencias (y las renuncias a ellas) por fallecimientos de muchos mayores, los datos provisionales de todo el año volvieron a superar el medio millón anual marcando el máximo de catorce años.
Así nos ha pillado la vuelta a la incertidumbre por una escalada bélica mundial, entretenidos hinchando una nueva burbuja inmobiliaria justo después de recuperarnos de la crisis económica que nos dejó la anterior. Con el precio de todo disparado por el encarecimiento del precio de la energía y los bloqueos internacionales, el futuro es una incógnita. Lo cual, la verdad, tampoco es una novedad últimamente.
Como tampoco lo es nuestra capacidad de hacer negocio con nuestras necesidades habitacionales: quién sabe si en lugar de buscar casas por tamaño, estancias o espacios abiertos acabamos interesados por aquellas que puedan contar con refugios subterráneos. Nunca se sabe cuándo será el apocalipsis definitivo, y menos cuando llevamos años probando distintas opciones. Casi mejor quedarse en casita, aunque sea pequeña e interior.
